Foire aux questions

Quels sont les biens que l’expert peut évaluer ?

Un expert en évaluation immobilière peut être amené à évaluer tout type d’immeuble :

  • immeubles résidentiels (maison, appartement, résidence secondaire, parkings, immeubles de rapport…),
  • immeubles professionnels et commerciaux (locaux d’activités, entrepôts, boutiques, bureaux, locaux industriels…),
  • des immeubles atypiques (châteaux, grandes propriétés d’agrément…),
  • des locaux dits monovalents (cinéma, centres de cure, hôtels….),
  • des terrains à bâtir…

Il peut aussi intervenir en matière commerciale :

  • valeur des loyers commerciaux,
  • du droit au bail,
  • du pas de porte ou droit d’entrée,
  • de l’indemnité d’éviction,
  • des fonds de commerce.

À noter que l’évaluation des terres cultivées, des exploitations agricoles et des forêts relève de la compétence des experts fonciers et agricoles et des experts forestiers dont la liste est établie par le Conseil National de l’Expertise Agricole et Forestière avant le 1er janvier de chaque année.

Quelles sont les différentes valeurs qu’un expert peut déterminer ?

Les valeurs pour lesquelles un expert est le plus souvent mandaté sont définies par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

La valeur vénale correspond à un prix de marché (market value) c’est à dire la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance de cause, prudemment et sans pression. Elle est en principe exprimée en valeur nette (hors frais et droits de mutation).

La valeur locative de marché (market rent, market rental value, estimated rental value) correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise et s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. Cette valeur correspond donc au montant qui devrait être dû par le locataire, hors versement en capital (droit au bail, pas de porte ou droit d’entrée) pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concerné, à supposer réunies les conditions suivantes : libre volonté des parties, conclusion d’un contrat à des conditions normales, délai de négociation raisonnable, commercialisation adéquate du bien, absence de facteurs de convenance personnelle, relation équilibrée et indépendante des parties. Elle est en principe exprimée HT et hors charges locatives.

Le droit au bail est le prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur, dans la mesure où ce bail présente certains avantages pour le repreneur : clauses avantageuses, loyer inférieur au loyer de marché, emplacement…
La valeur du droit au bail est particulièrement dépendante de la qualité de l’emplacement, de la nature des commerces autorisés dans les locaux, de la durée du bail restant à courir, de la faculté de sous-location, du rapport entre la valeur locative de marché et le loyer effectif, des charges et conditions du bail.

L’indemnité d’éviction est due au locataire dont le bail commercial n’est pas renouvelé. Elle comprend l’indemnité principale de remplacement (si le locataire évincé perd sa clientèle) ou de déplacement (si le locataire peut réinstaller son activité et poursuivre son exploitation) et le cas échéant, les indemnités accessoires (indemnité de remploi, frais de déménagement et de réinstallation, trouble commercial, perte sur stocks, frais de licenciement du personnel, etc…)

L’indemnité d’expropriation est due au à l’exproprié, propriétaire ou locataire, et correspond au préjudice causé par la privation de l’immeuble. Elle comprend une indemnité principale proche de la valeur vénale pour le propriétaire ou du droit au bail ou de la privation de jouissance pour le locataire. Le locataire commerçant a en outre droit à une indemnité établie sur les bases de l’indemnité d’éviction. L’indemnité principale est accompagnée d’indemnités accessoires qui couvrent tous les éléments du dommage subi.

Quelles sont les méthodes d’évaluation utilisées par l’expert ?

Consistent à partir directement de références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens comparables en termes de caractéristiques et de localisation, pour en déduire une valeur unitaire de référence (m2 de surface habitable, pondérée ou utile, unité de parking, de chambre, de lit…). Il s’agit de ma méthode la plus couramment utilisée. Cependant elle peut s’avérer malaisée voir impossible en présence d’un bien atypique. Dans ce cas, l’expert doit motiver son recours à une méthode plus appropriée.

Consistent à prendre pour base soit un revenu constaté soit un revenu théorique auquel on applique un taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation. Dans ce dernier cas (discounted cash-flow), l’expert projette l’ensemble des flux, indexations, et réversions projetées pendant une période de détention considérée ainsi qu’une valeur de revente potentielle. L’ensemble est ramené en valeur actuelle grâce à un taux d’actualisation.

Sont une méthode de calcul qui intègre l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements. On peut en déduire soit un coût de remplacement à l’identique, plus spécifiquement utilisée en matière de valeurs d’assurance pour des bâtiments anciens, soit un coût de remplacement à l’équivalent aux normes actuelles, soit une valeur vénale de l’ensemble de l’immeuble augmentée des frais d’acquisition et des éventuels travaux d’adaptation pour y exercer une activité précise. Cette méthode est généralement employée pour des biens immobiliers spécifiques ou exceptionnels pour lesquels les méthodes par comparaison ou par le revenu sont inadaptées.

Consistent à évaluer séparément le terrain et les constructions. Elles s’analysent en une déclinaison voire une combinaison des méthodes par comparaison et par le coût de remplacement.

Consistent à appliquer un indice ou un coefficient de variation à une valeur. Il ne s’agit pas d’une méthode d’évaluation proprement dite mais plutôt d’une méthode d’approche des valeurs de marché.

Ou récupération foncière ou compte à rebours opérateur ou bilan aménageur (development appraisal ou résidual method) consistent à reconstituer les différents coûts grevant une opération de construction à partir du prix de vente prévisionnel, pour en déduire la valeur du terrain ou de l’immeuble en question. Cette méthode est couramment utilisée pour estimer la valeur vénale de terrains à bâtir en milieu urbain.

Concernent les biens spécifiques dits monovalents : hôtels, cinémas, hôpitaux, cliniques…ainsi que l’ immobilier de loisirs et certaines surfaces commerciales. Ces méthodes se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute , réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux. Ce taux d’effort est basé sur des moyennes et des usages.

Quelle est la différence entre une expertise judiciaire et une expertise extra-judiciaire ?

Une expertise judiciaire est une expertise ordonnée par un juge

Elle advient dans le cadre d’un litige pour lequel il souhaite s’adjoindre les compétences d’un professionnel dans un domaine particulier. Pour ce faire, le juge dispose d’une liste d’experts de toutes spécialités établie dans chaque ressort de Cour d’Appel.

 

Les candidats à l’agrément judiciaire sont inscrits sur cette liste dans les conditions fixées par le décret du 23 décembre 2004,  après un examen attentif de leur candidature (motivation, formation, expérience). Les experts inscrits sont assermentés. Dans le cadre d’une expertise judiciaire, l’expert doit respecter le principe du contradictoire, tant dans la conduite de l’expertise que dans la discussion de ses conclusions, sous peine de nullité du rapport. Cependant, le juge reste libre de suivre ou non les conclusions de l’expert.

Un arrêt de la chambre mixte du la Cour de Cassation du 28 septembre 2012 (n°11-11381) énonce que le juge peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise judiciaire dès lors que ses conclusions ont pu être débattues contradictoirement devant la juridiction de jugement, et ce, même en cas d’irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertises.

Une expertise extra-judiciaire intervient à la demande d’une/des partie(s) dans le cadre d’un litige

Une expertise extra-judiciaire (ou officieuse) intervient à la demande d’une partie (expertise unilatérale) ou des parties (expertise amiable) dans le cadre d’un litige. L’expert est librement choisi et mandaté par une ou les parties. Dans le cadre d’un litige devant un juge, la jurisprudence tend à conférer une valeur probante à une expertise extra-judiciaire dès lors que le rapport aura été soumis à la discussion et à la contradiction des parties.

Un arrêt de la chambre mixte de la Cour de Cassation du 28 septembre 2012 (n° 11-18710) précise que si les rapports d’expertise (extra-judiciaires) régulièrement versés au débat et soumis à la discussion contradictoire doivent être examinés par le juge, ce dernier ne peut exclusivement se fonder sur une expertise réalisée à la demande d’une des parties.

Quelles sont les surfaces* à prendre en compte ?

La surface de référence utilisée par l’expert doit être adaptée au type de biens à expertiser

Est définie aux articles R112-2 du Code de l’Urbanisme comme la surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  1. Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur;
  2. Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs;
  3. Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre;
  4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres;
  5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial;
  6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets;
  7. Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune;
  8. D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m ni des lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².
Cette notion se rapproche de la notion de surface habitable sans toutefois se confondre entièrement avec celle-ci. En matière d’expertise, la superficie Carrez est la surface de référence en copropriété.

Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles (combles, caves, terrasses…), selon leur intérêt, à une surface courante (m² habitable, par exemple) après application de coefficient de pondération. Cette méthode est de moins en moins utilisée en matière d’immobilier résidentiel ou mixte sauf en matière fiscale. En revanche elle est courante en matière d’évaluation des boutiques en pied d’immeuble de centre-ville. Elle est calculée à partir de la SUB décomposée en zones affectées de coefficients en fonction de leur intérêt commercial.

Est définie à l’article R111-2 C.Constr.Hab. Il s’agit de « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Par ailleurs, l’article R111-2 CCH précise que « la surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. »
En matière d’expertise, la surface habitable est la surface de référence en matière d’immobilier résidentiel hors copropriété.

Est égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux (poteaux, cloisons fixes, murs intérieurs porteurs…) et des circulations verticales. C’est la surface de référence utilisée en expertise pour évaluer les murs commerciaux, industriels ou tertiaires (hors copropriété).
La surface utile nette est la surface utile effectivement réservée au travail. Elle est calculée à partir de la SUB après déduction des locaux annexes (circulations horizontales, sanitaires, locaux sociaux). Elle n’est pas utilisée en expertise.

Est la SHON d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques mais hors voies de desserte ou circulations communes à différents lots. Elle s’emploie dans l’évaluation des boutiques situées dans des galeries marchandes, centres commerciaux ou parcs d’activité commerciale.

*On parle de surface pour les bâtiments et de superficie pour les terrains, sauf la terminologie de superficie CARREZ.

→ La contenance cadastrale renvoie à la surface d’un terrain telle qu’elle figure au cadastre (ou au Livre Foncier en droit local alsacien-mosellan).

→ La superficie d’un terrain est établie à partir d’un mesurage effectué par un géomètre-expert sur les lieux.

→ La Surface hors œuvre brute (SHOB) est une notion qui a été remplacée par celle de surface de plancher depuis le 1er mars 2012. La SHOB d’une construction était égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. En étaient donc exclues les surfaces ne formant pas de planchers (pylônes, canalisations, citernes, auvents, terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les vides de trémies d’escalier, d’ascenseur ou de monte-charge, les marches d’escalier, les cabines d’ascenseur, les rampes d’accès).

→ La Surface hors œuvre nette (SHON) est une notion qui a été remplacée par celle de surface de plancher depuis le 1er mars 2012.

→ La SHON était égale à la SHOB après un certain nombre de déductions :

  • Des sous-sols et combles non aménageables pour l’habitation ou les activités professionnelles, artisanales, industrielles ou commerciales.
  • Déduction forfaitaire de 5% des surfaces hors œuvre après les premières déductions au titre de l’isolation des locaux d’habitation.
  • Déductions spécifiques aux opérations de réhabilitation d’immeuble à usage d’habitation.

Quelles sont les différentes missions que l’on peut confier à un expert ?

L’expertise en évaluation immobilière peut revêtir trois formes

Le rapport
d’expertise détaillé

Le rapport d’expertise détaillé est, avec l’audit immobilier, le document le plus complet de la gamme. Il implique en principe la visite exhaustive de l’immeuble et la prise des métrés. Le rapport comprend un descriptif de la mission, les clauses de non publication et d’utilisation, la situation géographique, la situation juridique, la description physique du bien, l’appréciation qualitative, une étude de marché, des références de transaction, l’évaluation proprement dite, les conclusions et les annexes (dont des photographies).

Le certificat
d’expertise

Cette prestation implique les mêmes diligences de l’expert mais le rapport est caractérisé par une présentation synoptique standardisée et par des conclusions allégées. Cette prestation concerne des évaluations répétitives ou des immeubles présentant des caractéristiques équivalentes.

Le rapport d’expertise synthétique

Cette prestation implique les mêmes diligences de l’expert mais les conclusions sont exprimées de manière plus synthétique.

L’expert peut aussi être amené à procéder à une actualisation d’une expertise antérieure, notamment dans le cas d’immeubles nécessitant des évaluations successives et rapprochées (immeubles d’organismes d’assurance, de mutuelles, d’OPCI, de SCPI). A ce titre, l’expert doit examiner les modifications intervenues avec ou sans revisite en fonction de sa mission contractuelle.

Il peut être demandé à un expert d’effectuer un contrôle de cohérence simplifié ou approfondi d’une expertise réalisée par un tiers ou un confrère. Plusieurs experts peuvent être missionnés conjointement pour réaliser une expertise conjointe avec rapport commun. Il s’agira souvent de grosses expertises pour lesquelles les experts missionnés se partageront les diligences à effectuer ou le patrimoine à évaluer.

D’autres missions connexes ou complémentaires
peuvent être demandées à un expert

Cette prestation consiste en une vérification approfondie des données relatives à un bien (titres de propriété, documents cadastraux, situation d’urbanisme, estimation des travaux nécessaires, études techniques et environnementales), examen des contrats de bail, mesurage). Il s’agit d’une mission lourde nécessitant le recours à d’autres techniciens ou professionnels et pour laquelle l’expert devra disposer d’un délai suffisant. L’audit immobilier ne comportant pas d’évaluation du bien, une expertise détaillée peut intervenir à l’issue de l’audit.

Analyses prospectives (analyse de la valeur d’un bien en fonction des perspectives d’évolution du marché), études de mise en valeur ou d’aménagement (visent à définir des pistes de valorisation d’un bien), études de faisabilité (analyse de la conformité d’un projet immobilier aux contraintes juridiques, techniques ou économiques).

Cette prestation sous-entend que l’immeuble n’a pas été visité et que l’ensemble des caractéristiques du bien n’ont pas été étudiées (situation juridique, urbanistique…). Le document précisera les éléments pris en compte. Il se présente sous une forme résumée et succinte.

Combien coûte une expertise en évaluation immobilière amiable ?

La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière prévoit que l’expert convient de sa rémunération avec son client.

Ses honoraires sont librement fixés, soit de manière forfaitaire, soit à la vacation horaire.

 

Le montant de la rémunération (honoraires et frais de mission) doit figurer dans un contrat d’expertise. L’expert peut demander une provision en début de mission.

Pourquoi faire vérifier sa taxe foncière et sa CFE ?

Parce que les impositions peuvent être très lourdes pour les contribuables.

La base imposable est fonction de la valeur locative cadastrale ou comptable des locaux. L’imposition est d’autant plus lourde que les surfaces (entreprises commerciales) ou les prix de revient (entreprises industrielles) déclaré(e)s sont importants. Or les déclarations des surfaces ou des prix de revient sont souvent mal faites et les changements ultérieurs de situation ne sont pas déclarés.Grâce à ses compétences en fiscalité locale, notre cabinet est en mesure de vérifier votre imposition, et le cas échéant, de vous permettre de réaliser des économies. De plus, l’audit est gratuit, la rémunération de l’expert n’est due que sur le dégrèvement accordé par l’administration fiscale.